（一）计划经济时代

1953年12月5日我国政务院颁发《关于国家建设征用土地办法》，而后成立国务院，于1958年1月6日公布《国家征用土地办法》来规范计划经济时期的房屋拆迁行为。

1986年颁发的《土地管理法》中的第四章“国家建设用地”按照计划经济体制的要求来规范建设和拆迁行为。

到了1987年，党的十三大提出改革，要求“国家调节市场，市场引导企业”，计划经济模式逐步被打破，市场经济的脚步大大加快。为了适应社会主义市场经济体制的初步确立，加快房地产行业发展，加速旧区改造工作，解决市场化运作和现有政策之间的矛盾和冲突，国务院对对城市拆迁的管理体制、审批程序、补偿和安置原则、法律责任等做出了原则性的新规定，并于1991年3月22日发布实施《城市房屋拆迁管理条例》，房屋拆迁正式走上法制化的轨道。

（二）市场接轨阶段

2000年以来，在废除福利分房制度以后，已经实施了10年的拆迁条例和新情况、新问题的冲突越来越突出。国务院于2001年6月颁布《城市房屋拆迁管理条例》，并于2001年11月1日起正式施行。根据条例精神，上海市人民政府于2001年10月29日和2002年4月10日分别颁布了相应的《城市房屋拆迁管理实施细则》以及《征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》。

该条例推出后，从数“人头”到数“砖头”（数人头：以每家户口本上的人口数作为拆迁补偿安置条件，数砖头：以实际房屋面积作为拆迁补偿安置条件）的转变，体现了我国房屋拆迁补偿制度与市场经济接轨的具体举措，和西方发达国家现行的房屋拆迁补偿制度异曲同工：比如美国联邦宪法第五修正案指出为重大建设进行强制征购时，必须对征用土地进行充分补偿，法国人权宣言规定在实现公平补偿的前提下，方能合法征收居民私人财产，日本宪法规定私有财产在正当补偿下可以收为公用等等。

（三）全面市场化操作

2007年《物权法》出台后，法律转发发现现行拆迁条例和《物权法》多有抵触，甚至上升到了拆迁是否“违宪”的高度。根据《物权法》和《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》，国务院召集专家组研究颁发新征收条例，经过两次征求意见，《国有土地上房屋征收与补偿条例》经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，并于2天后正式颁布实施（第590号令），原拆迁条例即告废止。

上海市随之颁布《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》和《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》

新的征收条例出台后，征收对比之前的拆迁出现几点不同：

一是公共利益征收与商业开发拆迁彻底分开，征收条例不再为商业开发征收房产，只对六大类公共利益的情形规范房屋征收行为。商业开发将不再列入政府征收，转为民事行为。

二是政府是公共利益征收惟一补偿主体，也就是说政府不再是过去拆迁时期的审批单位，而是由裁判员摇身一变直接成为运动员，由政府作为征收的甲方，可以杜绝开放商为了商业利益违规拆迁的行为，但是居民直接面对政府，难免有“弱势群体”之嫌。

三是围绕“公共利益”发生争执后交由法院进行司法裁定。法律将作为政府和居民征收之间的“仲裁”依据，这是民主法制的进步，但是现在我国法院依然受到政法委书记（通常由公安局局长兼任）的领导，实际上有进一步加强政府在征收中的主导力的嫌疑。

四是确定征收补偿金额的标准为市场评估价，进一步将市场化标准引入房屋征收口径，对于征收工作这是进步，但是习惯“通过拆迁‘灵活’解决各种问题”的居民需要时间适应，比如原先的拆迁虽然没有严格和市场标准接轨，但是酌情通过“数人头”的形式会在补偿中对于居住困难户有所倾斜，在征收条例下，严格实施“数砖头”，居住困难户只能另行申请专项补助，因此容易造成居民抵触，引发拆迁风险，这是政策前后衔接的过程中“为历史还债”不可避免的对接阶段。

五是强制执行只能申请法院执行。原来的拆迁条例规定当居民与拆迁主体（通常是开发商）协商不一致时，可以申请政府或者法院强制执行拆迁，完成拆迁基地清盘，现行的征收条例不允许政府的行政强制执行，因为在新征收条例下，政府是征收工作主题，也就是运动员的角色，则不能再担任“强制执行”的裁判员。但实际执行中，由于我国城市化进程的需要，征收的实际工作量非常大，远远超过现行法院可以负荷的程度，法院在执法过程中需要政府协助配合，实际上司法强制执行和政府还是密切协作。

现行的房屋拆迁，实际上是新地块征收和老地块拆迁相交织的局面。

文章来源：造雨人驿站