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未办理不动产抵押登记,抵押人仍需担责!

信息来源:  文章编辑:majiali  发布时间:2021-11-09 11:37:36  

背景

债权人在向债务人出借款项时往往会要求债务人提供担保,此时债务人可能会找第三人向债权人提供不动产抵押担保,如此在债务人不履行债务时,债权人可要求该第三人也就是抵押人在抵押财产限额内承担连带清偿责任。

实践中,债权人在与第三人也就是抵押人签订抵押担保合同后,由于法律知识的缺乏或者嫌麻烦等原因没有及时办理抵押登记,只是保管了不动产的产权证书,待到债务人未及时还款,债权人要求该抵押人以抵押担保的不动产清偿债务时,该抵押人以未办理抵押登记或该不动产已转让出售等理由拒绝承担抵押担保责任,此时债权人该如何处理?该抵押人是否还需要承担责任呢?

裁判要旨

根据最高院判例可知,签订抵押合同后即使未办理不动产抵押登记,抵押人也应在抵押物限额内承担责任。

案情简介

【案号:(2015)民申字第3299号】

2012年12月24日,侯X阳与韩X全、李X华签订《借款协议》,约定韩X全、李X华向侯X阳申请借款人民币550万元,韩X全、李X华提供众邦公司位于商都县商张公路北侧(工业园区)的80004平米的工业用地的国有土地使用权作为抵押担保。彼时,韩X全是众邦公司法定代表人、李X华为众邦公司股东,二人合计持有众邦公司80%股权。《借款协议》未加盖众邦公司印章。

同日,侯X阳向韩X全转账汇款,李X华、韩X全给侯X阳出具《借条》。随后,韩X全将商都县国用(土)第2012-134号《国有土地使用证》交付侯X阳的委托人持有。借款到期后,李X华、韩X全未向侯X阳清偿上述借款本息,侯X阳向张家口市中级人民法院提起诉讼,要求韩X全、李X华偿还借款550万元及利息,众邦公司在抵押财产范围内承担连带清偿责任,侯X阳对该财产享有优先受偿权。

庭审中,众邦公司答辩称上述抵押担保未经依法登记,抵押无效,众邦公司不应承担责任。张家口中院审理后认为《借款协议》虽未加盖众邦公司的印章,但签订《借款协议》时,韩X全为该公司法定代表人,并将该公司的《国有土地使用权证》交付给侯X阳委托人持有,可视为众邦公司与侯X阳达成了以上述土地使用权作为借款抵押担保的合意,抵押担保条款应为有效条款,众邦公司应在土地使用权抵押担保范围内对韩X全、李X华的上述债务承担连带清偿责任,并据此作出判决。

一审法院判决后,众邦公司不服判决向河北省高院提起上诉,河北省高院审理后驳回众邦公司上诉,维持原判。

众邦公司收到河北省高院判决后仍不服判决,向最高院申请再审。最高院经审理后认为根据《借款协议》和《借条》,众邦公司与侯X阳达成了以上述土地使用权作为借款抵押担保的合意,抵押合同已经成立并生效,至于土地使用证是否交付,如何交付,并不能影响抵押合同的效力。侯X阳与众邦公司虽未办理抵押登记的,但不影响抵押合同效力,但以土地使用权进行抵押的,抵押权自抵押登记时设立,原审法院认为抵押合同成立,抵押权未设立,侯X阳可以主张众邦公司在土地使用权范围内对债务承担连带清偿责任,但不能就土地使用权主张优先受偿,并无不当,据此驳回众邦公司的再审申请。

法律分析及风险提示

1、未办理不动产抵押登记,抵押合同并非无效,此时债权人仍可要求抵押人在抵押物范围内承担责任,但债权人对抵押物不享有优先受偿权。

1995年10月1日生效施行《担保法》第41条规定:当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。根据该规定,不动产抵押合同自抵押登记之日起生效,该规定将抵押合同的效力和抵押权的设立混为一谈。

2007年10月1日生效实施的《物权法》对《担保法》第41条的规定作出了纠正,将合同的效力和物权的效力进行了明确的区分。《物权法》第15条规定:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记地,不影响合同效力。该规定对于仅签订抵押合同但未办理抵押登记的情况下,双方权利义务关系的确定和纠纷的处理具有至关重要的意义。

根据《物权法》第15条可知,债权人与抵押人未办理不动产抵押登记的情况下,双方签订的抵押合同并非废纸一张,而是合法生效的合同,此时债权人可依据抵押合同要求抵押人承担责任,在不具备继续办理抵押登记的情况下,债权人可要求抵押人在抵押物范围内承担清偿责任。但由于未办理抵押登记,抵押权未设立,此时债权人对抵押物不享有优先受偿权。

另外,需要注意的是,这种情况只适用于第三人向债权人提供抵押担保的情形,而不适用于债务人以自有不动产提供抵押担保的情形。

2、抵押合同成立并生效后,债权人应及时要求抵押人办理抵押登记,抵押人不予配合的,在抵押物未转移、毁损、灭失的情况下债权人可及时通过诉讼强制要求抵押人办理抵押登记,此时债权人可对抵押物享有优先受偿权。

债权人在与抵押人签订抵押合同后应要求抵押人及时配合办理不动产抵押登记,否则仅仅是抵押合同生效,但抵押权并未设立,债权人并不对抵押物享有优先受偿权。实践中,债权人可以在抵押登记办理完成后再向债务人实际出借资金,以此来降低抵押人违约不予办理抵押登记的风险。

倘若抵押合同成立并生效后,抵押人无论如何不予配合办理抵押登记的,在抵押物未转移、毁损、灭失的情况下债权人可通过诉讼要求抵押人继续履行抵押合同,强制抵押人办理抵押登记,在此过程中债权人还应及时申请法院对抵押物进行保全,以免诉讼过程中抵押物转移或者毁损、灭失。这种情况下,在债务人不履行到期债务时,债权人可要求抵押人承担抵押担保责任并对抵押物享有优先受偿权。



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